Az ingatlanvásárlás vagy -eladás önmagában is sok kérdést vet fel, ám az elővásárlási jog említése még a tapasztaltabb feleket is gyakran bizonytalansággal tölti el. Pedig megfelelő tájékozottsággal és jogi támogatással az elővásárlási jog nem akadály, hanem egy kezelhető jogintézmény. Cikkünkben közérthetően végigvesszük a 2025-ben hatályos szabályokat és a legfontosabb tudnivalókat – hogy Ön ne a félelmeire, hanem a biztos lépésekre építse az ingatlanügyleteit.

Mit is jelent az elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy amennyiben az ingatlanunkat el akarjuk adni, a kapott vételi ajánlatot – még a szerződéskötés előtt – teljes terjedelmében közölnünk kell az elővásárlásra jogosult személyekkel annak érdekében, hogy ők el tudják dönteni, a vételi ajánlat szerinti feltételekkel (vételáron, fizetési határidővel stb.) meg kívánják-e venni az adott ingatlant.

Természetesen az is megfelelő, ha a felek megkötik az ingatlan adásvételi szerződést (mely akkor lép hatályba, ha az elővásárlásra jogosultak nem élnek ezzel a jogukkal) és a megkötött adásvételi szerződés teljes terjedelemben történő közlésével kerül sor az elővásárlásra jogosultak nyilatkozattételre történő felhívására.

Hogyan történik a vételi ajánlat közlése az elővásárlási jog jogosultjával?

A vételi ajánlatot igazolható módon kell közölni az elővásárlásra jogosulttal, erre a legmegfelelőbb a tértivevényes ajánlott postai küldemény, mert a tértivevényen rögzítésre kerül az átvétel időpontja. Az igazolható közlésnek azért is van jelentősége, mert amennyiben az elővásárlásra jogosult határidőben nem tesz nyilatkozatot, úgy a tértivevénnyel igazolni tudjuk a földhivatal felé, hogy a jogosult felhívása megtörtént.

A következetes bírói gyakorlat szerint szabályosan címzett küldemény esetében a „nem kereste” jelzéssel visszaérkezett tértivevény igazolja a közlés megtörténtét, így az ingatlan-nyilvántartási eljárásban elfogadható.

Milyen határidőben tehet nyilatkozatot az elővásárlásra jogosult?

A Ptk. nem ír elő konkrét időtartamot és a bírói gyakorlat is csak annyit mond, hogy az elfogadásra a körülmények által indokolt határidőt kell szabni. A Kúria álláspontja szerint a határidő akkor tekinthető megfelelőnek, ha elegendő időt biztosít a jogosult számára ahhoz, hogy az ajánlatot reálisan megfontolja és annak elfogadása, valamint teljesíthetősége tekintetében döntést hozzon.

Általában elmondható, hogy 15 nap elfogadható az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidőként, de ez az eset összes körülménye alapján lehet több és adott esetben kevesebb is.

A Kúria azt is megállapította, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó határidő anyagi jogi jellegű, ezért a megjelölt határidő utolsó napján az ajánlat elfogadására vonatkozó nyilatkozatnak meg is kell érkeznie a tulajdonoshoz.

Mi történik akkor, ha valamely elővásárlásra jogosult úgy nyilatkozik, hogy gyakorolja az elővásárlási jogát?

Amennyiben az elővásárlásra jogosult személy úgy nyilatkozik, hogy él ezen jogával, akkor az adásvételi szerződés az eladó és az elővásárlásra jogosult személy között jön létre, tehát az eredeti vevőjelölt nem tudja a kiszemelt ingatlant megvásárolni.

Mi történik akkor, ha az elővásárlásra jogosultat nem hívják fel nyilatkozattételre?

Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, azaz nem hívja fel az elővásárlásra jogosultat a nyilatkozattételre, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.

Az elővásárlásra jogosult ebben az esetben pert indíthat a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de maximum a szerződéskötéstől számított 3 éven belül és a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tehet és igazolnia kell a teljesítőképességét is.

Hogyan lehet igazolni a teljesítőképességet?

A Ptk. nem írja elő konkrétan, hogy az elfogadó nyilatkozat megtételekor a teljesítőképességet milyen módon lehet igazolni, de a gyakorlatban ezt a tényt bankszámlakivonattal, hitelkérelemmel, a vételár bírósági, közjegyzői, ügyvédi letétbe helyezésével szokás igazolni.

Milyen teendők vannak a földhivatal felé, ha az adott ingatlanra elővásárlási jog vonatkozik?

A 2025 januárjától alkalmazandó új ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján némiképp változott a teendő, ha a tulajdonjog bejegyzését nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérjük. Ilyen esetben

a tulajdonjog bejegyzési kérelemhez csatolni kell az elővásárlásra jogosultak legalább 2 tanús nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogukkal nem kívánnak élni.
Ha az elővásárlási jog jogosultja nemleges nyilatkozatot nem tett, akkor csatolni kell az eladó ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban megtett nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlásra jogosulttal a vételi ajánlatot közölte, őt az elővásárlási joga gyakorlásával kapcsolatban nyilatkozattételre felszólította, azonban az elővásárlásra jogosult a felhívásra a megadott határidőn belül írásban nem nyilatkozott és csatolni kell a felhívás elővásárlási jogosult általi átvételét igazoló iratot (pl. tértivevény, átvételi elismervény) is.
Ha az elővásárlásra jogosult nyilatkozattételre történő felhívása rendkívüli nehézséggel vagy jelentős késedelemmel járna azért, mert a tartózkodási helye vagy más körülménye (pl. a tértivevény hosszú időn át nem érkezik vissza és azt kerestetni kell) ezt indokolja, akkor az eladónak és a vevőnek együttesen írásban kell nyilatkoznia arról, hogy mi ez a nehezítő körülmény és ezt a nyilatkozatot az igazolásokkal (pl. postai kerestetés igazolása tudakozvánnyal) a földhivatal részére be kell csatolni. Fontos azonban, hogy ebben az esetben is meg kell kísérelni a vételi ajánlat közlését azon jogosultakkal, akikkel a közlés nem ütközik nehézségbe.

Hogyan tudhatom meg, hogy van-e elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog nem kerül minden esetben bejegyzésre a tulajdoni lapra, ezért javasoljuk, hogy már a vételi ajánlat megtétele előtt kérje ingatlanjogi ügyvéd segítségét a kiszemelt ingatlan teljes körű jogi felülvizsgálatához.

Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. De mit jelent ez?

Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon:

Osztatlan közös tulajdon esetében (vagyis amikor egy ingatlannak több tulajdonosa van) a tulajdonostársakat a Ptk. alapján megilleti az elővásárlási jog. Amennyiben az elővásárlási jogi szabályokat ezen Ptk. szabály alapján kell alkalmazni, akkor az nem kerül bejegyzésre a tulajdoni lapra.

Az elővásárlási jog alapulhat más jogszabályon is, mint például az önkormányzatot megillető elővásárlási jog az önkormányzat rendeletén vagy az államot megillető elővásárlási jog törvényen vagy rendeleten. Ebben az esetben vagy az elővásárlási jogot bejegyzik a tulajdoni lapra, vagy a tulajdoni lap valamely bejegyzése/feljegyzése utal arra, hogy meg kell vizsgálni az elővásárlási jogi szabályokat.

Az elővásárlási jog alapulhat szerződésen is:

Ennek tipikus példája az, ha az elővásárlási jogot a Társasházi Alapító Okirat, vagy lakásszövetkezeti ingatlanok esetében a Lakásszövetkezeti alapszabály határozza meg és az alapján kerül sor az elővásárlási jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére.

Zárszóként

Az elővásárlási jog szabályrendszere összetett, ezért javasoljuk, hogy már a vételi ajánlat megtétele előtt konzultáljon ingatlanjogban jártas ügyvéddel. Ingatlan adásvétellel kapcsolatban keresse több évtizedes gyakorlattal rendelkező dr. Horváth Anikó Ügyvédi Irodát.